2009年4月一覧
借入金利子について
こんにちは、鈴木です。
さくらの花は散ってしまいましたが、夏を思わせる気温とさくら通りの緑をみるとまだ４月の終わりなのに初夏が近いことを実感させられますね。
今月は不動産賃貸がテーマとなっているので、土地・建物購入時の借入金に係る利息の処理について考えてみたいと思います。
土地・建物を取得するには多額の資金が必要ですので、
ほとんどの方は購入資金については借入れをすると思いますが、
それ相応の利息が生じますよね。
完済するまでに支払う利息の額はとても大きなものになりますから嫌なものですね...
さて、この利息ですが、賃貸事業の必要経費に算入できるということはご存知の方も多いと思います。
さらに不動産所得が赤字になる場合は、給与所得など他の所得と通算できるので、還付金がもらえるなどという話は有名ですね。
しかし、注意したい点は、土地などに係る利子分は他の所得の黒字から引くこと（損益通算）はできないんです。
サラリーマンの方で、還付金の額をシミュレーションして投資の判断をする方は特に気をつけましょう。
ここで少し話が変わりますが、もし仮に手元資金がたくさんあった場合、自己資金で購入するか、借入れをするかどちらがいい思いますか？
利息を経費にできる分、税金が安くなるから借入した方がいいんじゃないかな...と考えがちですが、
ローンは組まない方が有利ですよね。（住宅ローン減税も同じ考え方ができますよ。）
利子を全額経費にできるとしても、それに税率をかけた金額しか減税になりません。
つまり支払った全額が節税になるわけじゃないんです。
この辺りは、元本返済額と利息部分を分けて考えなくてはいけないので、
錯覚しそうになりますが、やはり利息は払わないに越したことはないですね。
借入の際は、ご利用ご返済は計画的に考えましょう！！（笑）
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（記）鈴木良期
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信頼の継続をモットーに
税理士法人ハガックス
〒150-0031 東京都渋谷区桜丘町28-6
TEL 03-3476-1381
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事業的規模ってなに？『５棟』『１０室』基準
不動産貸付が「事業的規模」であれば、複式簿記による青色申告６５万円控除や、青色
事業専従者控除の適用などお得な制度が受けられます。
事業的規模かどうかは原則として「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われている」かどうかによって実質的に（総合的に？）判断することになっています。
一方、形式的には、いわゆる「５棟１０室基準」が通達で示されています。
・アパート等の独立した室数がおおむね１０室以上
・独立家屋はおおむね５棟以上
この基準を満たせば事業的規模という線引きです。駐車場は５台分で１室とみなします。
しかしあくまで形式的ですから、この条件に満たなくても事業的規模だと主張することはできます。
判断に迷う場合は相談下さい。一緒に悩みましょう！？
さて、個人でアパート等を経営されている方にかかる所得税は、所得が多ければ多いほど
税率も高くなり、高額な税額を支払うこうとになります。
渋谷区の不動産オーナーの方は小規模でも高額納税者が多いようです。
そう、
税金は高い。。。
確定申告が終わって所得税が確定すると次は地方税。
固定資産税．自動車税．住民税 次から次へと納税通知書の嵐です。
少しでも安くするにはどうしたらいいのでしょうか。
ある程度の規模があるなら、不動産会社の設立による所得の分散も検討しましょう。
後々の、相続税対策を考慮することも必要になります。
ここまで読んでもなんだかよくわからない？？
そんなあなたには、３０年以上の知識と経験のある専門家に相談することをお勧めします。
３０年以上ですよ！！
（記）石川 桂子
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賃貸不動産の消費税還付
賃貸不動産の消費税還付
３月下旬には散ってしまうと言われた桜が、今でも咲いているのはうれいかぎりです。
桜丘町(さくらがおかちょう）と言うだけあって、近くの桜並木はとてもきれいでした。
最近、消費税(賃貸不動産)の研修を受けたのですが、消費税には事前に提出しないと
適用したい事業年度には適用できないものが多くあり、書類提出時期の管理は怠っては
いけないんだなと改めて感じました。
ところで、このご時世、賃貸不動産を取得される方は少ないと思うのですが、
消費税の還付を多く受けられることがあるんですよ。
居住用の賃貸住宅のみの物件を取得された場合は、非課税売上とされるので
基本的に消費税の還付をうけることができません。
(自動販売機を設置して消費税の還付を受ける方法もあるようですが･･･)
でも、他に事業を営んでいて課税収入がある場合や、課税収入となる不動産賃貸収入がある場合には、部分的に消費税の還付を受けることができますし、上記のような収入(課税売上高)がなくても
法人を設立し賃貸住宅を所有させることで、還付を受けることができるのです！
消費税の届出は事前に提出できないと適用されないことが多いので、
物件完成前の時期からでも、お近くの税理士さんにご相談されてみてはいかかでしょうか。
（記）野澤 正伸
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