東京都渋谷区の会計事務所 税理士法人ハガックス ブログ

マンション敷地の分割課税について

こんにちは、鈴木です。

都内に住んでいると不動産価格が高いため、地方に比べ、一戸建てを購入するというのは大変ですよね。
私の実家は浜松市にあるのですが、やはり東京とは比べ物になりません...
したがって都会ではマンションを購入する方も多いと思います。

マンションの場合、建物は区分所有に対して、敷地は所有者全員の共有物件なので所有区分が違っています。

共有物件に対する固定資産税は、共有者が連帯して納税の義務を負うこととされています。

ただしマンションなどの区分所有家屋の敷地とされている共有の土地で、次の２つの要件に該当するものについては、連帯納税義務はなくなり、各共有者ごとに土地の按分割合などで按分した税額を負担することとなります。

?マンションなどの区分所有家屋の所有者全員で共有されている土地であること
?共有者ごとに、土地の持分割合が区分所有家屋の専有部分の床面積割合と一致すること

固定資産税の納税通知が来たら払うだけで、評価の仕方はあまり気にならないものですが
たまには明細も見てみると新しい発見があるかも？

 

                     

 

（記）鈴木　良期
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信頼の継続をモットーに
税理士法人ハガックス

〒150-0031　東京都渋谷区桜丘町28-6
TEL 03-3476-1381
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固定資産の縦覧制度について

固定資産税の納税者は、登録された土地･家屋の価格等(課税標準額等)について、
その価格が適正であるか、他の土地･家屋と比較できる制度(縦覧制度)があります。

土地や家屋が所在する区で、課税される土地(家屋)の価格が
記載された土地(家屋)価格等縦覧帳簿を見ることができます。

以下に縦覧の対象となる方や期間を記載しました(東京都23区の場合)
詳しくは･･･ http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/juran.html

１.縦覧できる方
　(1)当該固定資産(土地･家屋)の納税者
　(2)納税者から委任を受けている方

２.縦覧期間
　 平成２２年４月１日(木)から６月３０日(水)まで
　 ※土日･祝日を除く

３.縦覧の場所
　 固定資産(土地･家屋)が所在する区にある都税事務所

例えば渋谷区の不動産オーナーの方は、渋谷都税事務所に行けば、
無料で近隣土地･家屋の固定資産税評価額をみることができるのです。
※近隣のものと比較するための制度なので他の区は縦覧できません。

納税通知書が届く時期なので、機会があれば一度確認されてみてはいかがでしょうか。

 

                             

 

（記）野澤　正伸
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固定資産税通知書

固定資産税通知書

この５月の時期になると、固定資産税・自動車税・住民税と次から次に納税通知書が郵送されてきます。なかでも金額が大きいのが固定資産税。

資産を持つがゆえの悩みともいえますが・・・

新築住宅に対しては、減額制度が設けられており、一定の要件にあたるときは、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から３年度分（３階建以上の耐火、準耐火住宅は５年度分）に限り、１２０m2までの居住部分に相当する固定資産税額（家屋分）の２分の１が軽減されています。
　
平成１３年１月２日から平成２１年１月１日までの間に東京２３区内に新築された住宅については、都独自の措置として、固定資産税・都市計画税が新たに課税される年度から３年度分減免されています。

私の個人的な話ですが、家を新築して３年たったので、本年度の通知書は納税額がぐんとあがりました・・・・

平成１９年度、平成２０年度及び平成２１年度の３年度分は固定資産税額の２分の１の減額に加え、
減免が適用されて、新築住宅に対する減額・減免措置の適用期間が終了したため、今年平成２２年度から本来の税額に戻ったのですね。

家を持ち、維持管理していくにはいろいろ経費がかかりますね。

でも手がかかる子ほど愛着が！？

 

記）石川桂子
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固定資産税路線価を活用しよう。

今月のお題は固定資産税です。

土地や建物など不動産をお持ちの方は、固定資産税の納税通知書がそろそろお手元に届く頃かと思います。

　今年にお手元に届く、土地の評価は、平成20年1月1日時点の価格を標準として算定された値で３年間同じものとなりますので、評価自体は前年と変らないことになります。

　あまり知られていませんが、相続税の路線価のように、固定資産税評価にも路線価があります。
相続税は地価公示価格の８割、固定資産税は７割を目安に評価をしていますので、８：７のような関係になっているはずなのですが、相続税は税務署が、固定資産税は市町村（２３区は都）がそれぞれの目的に応じ、それぞれの制度に基づいて路線価を算定していますので、多少異なる路線があります。

土地を評価する場合は両者を比べて見るとおもしろいことが発見できるかも知れません。

ちなみに、税理士法人ハガックスのある渋谷区桜丘町２８番６号の前面道路につく路線価も、相続税路線価は一つですが、固定資産税路線価は、細分化され道路向きによって異なる路線価がついていました。

◇相続税路線価：８５０千円／平米（平成２０年）

 

◇固定資産税路線価：（南向）６９４千円／平米　、（北向）６７９千円／平米

比べてみるとおもしろい発見があるかも知れません。

（記）所長　芳賀保則
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５棟１０室

こんにちは、鈴木です。
確定申告が本格化してきて多忙な毎日を過ごしている今日この頃です。
受験勉強もあるので大変ですが、なんとか乗り切りたいと思います。

今回は不動産所得がある方の確定申告です。

不動産所得がある方って実は結構多いんですね。
大きな物件をいくつも持っている地主さんや物件オーナーの方から、
ＳＯＨＯなどで自宅の一部を法人に貸しているといった方まで様々なケースを扱わさせていただいています。

ところで不動産所得は、その貸付が「事業的規模」であるかどうかによって処理が変わります。

事業的規模である場合には、６５万円の青色申告特別控除（複式簿記）や青色事業専従者給与の経費算入など有利な制度が受けられます。（事業的規模に該当しないときは青色申告控除は１０万円のみ、専従者給与は経費算入できません）

ではこの「事業的規模」に該当するかどうかの判定ですが、これは基本通達で示されています。

---------以下抜粋（所得税基本通達26-9）--------------------------------------------------------------------------

　建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と
称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、
次に掲げる事実のいずれかに一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみて
これらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

(1)貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上あること
(2)独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること

---------ここまで-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

ここから一般的に「５棟１０室」基準（ごとうじゅっしつ）と呼ばれています。

しかしこれはあくまで通達（法律ではない）であり、また、「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうか」とあることからもあくまで実質によることが重要で、これを満たさなくても事業として該当するケースもあります。

ご自分の不動産所得が事業に該当するか判断が微妙なケースは一度ご相談下さい。

また、確定申告は期限が決まっています。提出期限に遅れると青色申告控除ができないばかりか、延滞税も加算されてしまいますので申告義務がある方は余裕を持って行動しましょう。

 

　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　 

 
（記）鈴木良期
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＜ただいま確定申告受付中＞
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収入と支出のバランス

平成２２年１月！！
ハガックスブログの開始から一年が経過しました。

今月１月は、年末調整の続き、納期の特例適用者の源泉所得税の確定、法定調書、
給与支払報告書、償却資産申告書等と提出書類のオンパレード。

年末の慌ただしさとは違って、気持ちを一新し、ゆるくなっている頭（と腕）の回転を速めて確定申告のピークに向けての肩慣らし？

 

さて、今年は、会社でも家庭でも緊縮財政。

安定的と思われている不動産事業も例外ではなく、最近は、賃料の更新月でもないのに賃料の減額の要望が多いのも否めません。

不動産オーナーの方は、空室率の改善にむけて様々な努力をされていますが、賃料値下げもその一つ。収入が減るのはやむを得ない状況。

収入がなければ、支出を抑える。

 

バランスが大事です。コスト削減の努力されていますか？

共有部分の電気代、センサーつけたら安くなりませんか？

不動産管理会社の管理料、満足して頂いていますか？

そして、我々、税理士報酬に満足して頂けていますか？

 

小さいことでもこつこつ努力を積み重ねましょう。

さらに、不動産所得の多い方は、節税が最大のコスト削減につながります。

 

青色申告控除の特典を受ければ、３０万円以上節税になるケースもあります。

法人化することで、より節税のメリットを受けることができるかも知れません。

 
                    

記）石川桂子
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【H22税制改正超速報】消費税の還付、自動販売機作戦にＮＯ！？

消費税の還付　＜自動販売機作戦＞について法の手当がされそうです。
本日（平成２１年１１月３０日）の税制調査会で資料が出ています。

 

＝＝抜粋＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

消費税の仕入控除税額の調整措置に係る適用の適正化

 

課税事業者を選択した上で、一定の資産の取得に係る消費税額につき仕入れ税額控除を行った事業者について、還付税額の調整措置の対象となるよう、当該資産の取得後３年間は事業者免税点制度及び簡易課税制度の適用を制限する。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

 

これまで、「合法」だけど、道徳観として「卑怯」だと思っており、税理士としてはどう対処すべきか

非常になやんでおりました。消費税の還付申告だけ依頼したいという電話での問い合わせも何件かありました。卑怯ではあっても合法なので、税理士としては仕事を受けざるをえないかと・・・

 

だから、法の抜け道に対策を取っていただくのは歓迎です。

しっかり穴をふさいで欲しいですね。

 

ただし、資料を見る限りでは、

 

たとえば、オフィス用ビルと居住用の両方の賃貸業をやっている方は、居住用アパートを大幅にリニューアルするときは、「一括比例配分」で控除を受け、オフィスをリニューアルする際は「個別」で控除受けるような、スケジュールを組めば・・・

 

このようなケースについては、まだ居住用アパートでも還付が受けられそうです。

 

どうする民主党！？

 

 

 

 （税制調査会資料リンク）

http://www.cao.go.jp/zei-cho/gijiroku/pdf/21zen15kai10.pdf

 

・・・平成２１年１１月３０日の税制調査会の資料をもとに記事を書いています。

 

 

 ＊平成２２年２月追記コメント

　今国会で制限されることとなりましたが、還付が受けられないのではなく、

還付を受けた場合に、３年後の調整（もともとある措置）を逃れることができないような、

立法となる見込みです。

 

 

（記）所長　税理士　芳賀保則

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更新料などについて

こんにちは、鈴木です。
最近は冬本番という感じで一段と寒くなりましたね。
風邪やインフルエンザに罹らないに気をつけましょう。

今回は法人が事務所や店舗などを借りる際の礼金や敷金、更新料などについて考えてみたいと思います。家賃とは別に発生するこれらの取引、どのように会計処理するべきか悩む方も多いのではないでしょうか。
以下に簡単にまとめてみましたので参考にしてみてください。

◆礼金...賃貸人に対する謝礼として支払うものであるため、返還義務はないとされています。
　
　　＜会計処理＞1.支払金額が20万円未満...地代・家賃などで費用計上
　　　　　　　      　2.支払金額が20万円以上...礼金や長期前払費用などで資産計上
　　　　
　　＜税務処理＞☆法人税法上、礼金は税務上の繰延資産に該当します。
                          そのため資産として計上した後、その契約期間（最長で５年間）で
                         均等償却をしていくことになります。
　　　　　　　　     　しかし、支払金額が20万円未満の場合は少額繰延資産の特例として
　　　　　　　　     　一時に費用計上することが認められています。
 　　　　　　　　　☆消費税計算上、社宅などの居住に要する物件に係るものなら非課税取引ですが、
　 　　 　　　　　　　事務所や店舗など居住用以外に要する物件に係るものは課税取引に
                         該当しますので、支払った課税期間において税額控除ができます。　　　　　　　　　

◆敷金（返還される場合）...賃借人が賃料の支払い保証などのために賃貸人に預けておくもので、
                                    将来返還されます。

　　　＜会計処理＞保証金や敷金などで資産計上。地代・家賃で費用計上しません。 　　　　　　　　　
　　　＜税務処理＞消費税計算上は不課税取引に該当します。

　＊敷金償却により一部返還されない場合（オフィスの場合は、償却するケースも多いですね）

　  　＜会計・税務処理＞返還されない部分については、返還を要しないことが確定した時において
                  償却処理します。
　　　　　　　　（通常、賃貸契約書で償却について記載されているので必ず確認しましょう）
　　　　　　　　　礼金同様、償却額によって費用計上か繰延資産計上か処理が異なりますので
                  注意が必要です。
　　　　　　　　　また、敷金償却時には消費税の処理も発生するのでこれも区分に気をつけましょう。　　　　
　　　　　　　

◆更新料...賃貸期限が満了し、契約の更新をするために借主から貸主へ授受される一時金です。
　　　
　　 　＜会計・税務処理＞礼金と同様
　　　　　　　　　

都心では当たり前な感じですが、地域によってはこれらの費用が生じないところも多いようです。
特に更新料や敷金償却は、高裁で否決されている事例もあり、今後の最高裁の動向が注目されています。

ちなみに私も来年２月に家賃の更新を迎えるので、大家さんと交渉してみようかな？

（記）鈴木良期
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月刊誌　『企業実務』　に記事掲載！！

弊社所長の記事が『企業実務』12月号に掲載されます。

タイトル：租税特別措置法の見直しが企業に与える影響は？
kigyojitumu200912.pdf

現行の租税特別措置法についての性質・問題点に触れ、

政権交代により中小企業の実務にどのような変化があるのかを端的に

記していて読みやすいと思いますので、是非ご一読下さい。



なお、月刊『企業実務』についてはこちら
http://www.njh.co.jp/magazine/index.html

（記）鈴木　良期
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不動産の減価償却（償却資産の細分化）

今月は、不動産の減価償却(償却資産の細分化)についてです。
　不動産業を営んでいる個人で、賃貸不動産を新築した場合や中古物件を購入された方は、
償却資産の細分化を検討されてはいかがでしょうか。

 

　資産計上の対象となる資産を、どの勘定科目をもって計上するかにより、各年度の費用計上額が異なります。もちろん最終的に費用にできる金額は同じなのですが、「建物付属設備」の場合は「建物」に比べ法定耐用年数が短くなりますので、早期に費用計上することができます。

 

　「建物」(住宅)の法定耐用年数は、金属造(鉄骨造):19年?34年、鉄骨鉄筋又は鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造:47年と造りにより幅がありますが、他の資産と比べ長期にわたります。
　「建物付属設備」は、給排水設備:15年、空調設備:13年?15年、ｴﾚﾍﾞｰﾀ:17年
と他の資産に比べれば長い方ですが、「建物」よりは比較的短いですね。

 

　さらに平成10年4月以降に取得した「建物」は"定額法"しか認められていませんが、
その他の資産は"定率法"により費用化することができます。「建物付属設備」は"定率法"による
償却が選択できますので、同じ耐用年数でも「建物」に比べ早期に費用計上することが可能です。　
　なかには、「建物」と「建物付属設備」の区分を厳密に行えないもの(中古資産の取得により
内訳が不明等)もあります。

 

　個人事業者の法定償却方法は"定額法"なので、"定率法"により計算する場合は、
税務署の届出が必要です。現行の償却方法を変更する方は、申請書の提出期限にご注意ください。
（詳しくは･･･）
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/21.htm

<関連記事>
http://www.hagax.com/blog/2009/04/post-11.html

＜近くの公園です。紅葉きれいでした。＞

  　　　　　　　　

 

空室率上昇

建物の老朽化に伴い物件の空室が目立つ昨今、オーナーの方々にとっては、空室は頭がイタイ問題ですね。
空室率の増加を防ぐには賃料の値下げが即効性がありますが、収入も減少し、しかもメンテナンス箇所は年々増加します。

エリアごとの空室率がわかります。↓
HOME'S　不動産投資「見える！賃貸経営」
http://toushi.homes.co.jp/owner/

資金繰りが上手くいかなくなると、修繕したい箇所も手をつけられなく、ますます新規契約が成立しない
状況になりつつあることも否めません。

修繕費は必ず発生します。

修繕積立を年々考慮しておけば良いのですが、そのうちにと思いつつ、修繕箇所がでてきてから慌てるのが誰しもです。
ある時期に来ると一度にあっちも、こっちもと......！！

一年毎に優先順位を決めて、バランスよく計画的に修繕を考え、空室率のアップにつなげてほしいものです。

 

 

記）石川桂子

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不動産物件はgoogle mapで

最近は、不動産物件を探すにも、インターネットで見れるようになりましたね。

不動産オーナーの方の保有物件は、できるだけ現地に見に行くつもりなのですが、
遠方であれば、googlemapで調べます。

ちなみに、ハガックスの事務所はここです。

 

大きな地図で見る

 

＊看板が法人化する前のままですので、１年前の写真ですね。

便利な世の中になりました。

（記）所長　芳賀保則
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相続税・贈与税改革の推進

民主党マニュフェスト勉強会　その15

税理士法人ハガックスでは、今後の税制の動きを顧問先にいち早く届けるため、
民主党のマニュフェストの勉強会を始めました。

税の専門家として、今月９月はこの内容を順にお届けしています

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相続税・贈与税改革の推進

相続税については、「富の一部を社会に還元する」考え方に立つ「遺産課税方式」への転換を検討します。

相続税の課税ベース、税率の見直しについては、わが国社会の安定や活力に不可欠な中堅資産家層の育成に配慮しつつ検討します。税収を社会保障の財源とすることも検討します。

さらに、相続税の課税方式の見直しに合わせて、現役世代への生前贈与による財産の有効活用などの視点を含めて、贈与税のあり方も見直します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　民主党ﾏﾆﾌｧｽﾄより一部抜粋
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相続税は増税の方向にあります。

民主党のマニュフェストでも、「課税ベース、税率の見直し」ということを書いているのは、
「増税」と考えてよいでしょう。

どのような節税方法があるのかを検討するのが、税理士の仕事でもあります。

しかし遺産分割後の取得に対して課税する「遺産取得課税方式」に対して、遺産そのものに課税
していく「遺産課税方式」へ転換していくということは、どのような相続の時に増税となり、
どのような時に減税となるのか、実はまだはっきりしません。

ただ、「相続人が分割する前に税金をとってしまおう」
という考えが根底にありそうな気がしてならないのは私だけでしょうか？

 

記）所長　税理士　芳賀保則

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路線価

国税庁で平成２１年の相続税路線価が発表されました。

税理士法人ハガックスのビルの目の前の道路は「７４０Ｃ」となっています。

標準的な土地で、７４０千円／平米です。（Ｃは借地権割合７０％）

昨年は「８５０Ｃ」ですから、１３％程度下落しています。

 

                         

 

 

相続税路線価は公示価格の８割を目安に設定されているということですから、

１００平米だと　７４０×１００／０．８＝９２．５百万円

これが、平成２１年１月１日の相場のある程度の目安となります。

渋谷駅から徒歩５分とはいえ、繁華街から比べればだいぶ低いはずなのですが・・・

（記）所長　税理士　芳賀保則

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